28 de junio de 2016
NEGOCIO INMOBILIARIO
El crecimiento de los barrios privados Neuquén ciudad vip
En la última década proliferaron los countries en la zona ribereña. En los más exclusivos, vive la dirigencia política y empresarial; en los más modestos, se alojan los
profesionales. A la par de este boom, aumentaron las tomas y la falta de servicios en los barrios abiertos
En la última década, la ciudad de Neuquén ha experimentado un boom en el negocio inmobiliario de los countries. Según datos brindados desde la Dirección de Urbanización municipal a La Tecla Patagonia, hay actualmente 24 barrios privados que están realizando loteos. Las zonas donde pueden ubicarse están reglamentadas en una ordenanza aprobada en el año 2006 y generalmente se trata de terrenos estratégicamente ubicados en las zonas costeras.
Las consecuencias de la expansión de este tipo de emprendimientos no son nuevas ni exclusivas de esa ciudad. La urbanización en las zonas de la ribera neuquina provocó que varios barrios que rodean a los countries se conviertan en blancos fáciles de inundación. Esto se debe a la falta de obras, y en la Defensoría del Pueblo ya hay varias denuncias realizadas en este sentido.
Por otra parte, se han vendido tierras municipales y provinciales para el desarrollo de los barrios privados a pesar que la Ciudad tiene una enorme carencia habitacional en cuanto a las viviendas sociales. Esto ha provocado que hayan crecido considerablemente las tomas, colocando a Neuquén como una de las ciudades con más usurpaciones de tierras del país.
Costado de luxe
Unos 2.500 lotes en zonas estratégicas están comprendidos dentro de diversos countries de la ciudad de Neuquén.
Hay dos tipos de barrios cerrados. Los más exclusivos están ubicados de manera lindante a los ríos. Allí se hospedan en general la clase política y empresarial. En otros más modestos y con menos detalles de lujo, se aloja la clase media y profesioal.
Desde hace diez años la ciudad incorporó esta nueva forma de desarrollar loteos. En 2006 el Concejo Deliberante aprobó la norma que dio origen a los countries y fijó pautas para su creación. Previo a esa fecha sólo existían dos barrios de estas características. Hoy ya existen 24 en territorio neuquino.
La ordenanza estableció que la ubicación de estos emprendimientos sería en el área más cercana al Paseo de la Costa y determinó que aquellos barrios que se construyan en los sectores de las riberas de los ríos Neuquén y Limay debían ceder una franja para el desarrollo costero. Además, se estableció que los countries no podrían superar las 10 hectáreas de extensión y que las parcelas individuales sólo podrían utilizarse para viviendas familiares.
En 2013 volvió a abrirse en debate en torno a este tipo de emprendimientos con la aprobación del loteo en la zona de las Valentinas. En ese momento, los concejales de la oposición denunciaron la presencia de un negocio inmobiliario donde unas pocas personas manejarían el 70 % del proyecto. Sin embargo, la ordenanza se aprobó con el voto de los ediles que respondía al intendente, Horacio Quiroga; algunos del MPN y varios aliados.
Lo cierto que es Neuquén hoy es una ciudad con una gran cantidad de emprendimientos de este estilo si se la compara con otras, por ejemplo, con la provincia de Buenos Aires que tiene una similar cantidad de habitantes (Ver cuadro comparativo).
Las deficiencias
Del otro lado de la proliferación de estos desarrollos inmobiliarios siempre hay deficiencias. Primero, aquellas relacionadas con los servicios y las inundaciones en las zonas aledañas a los countries, que es una problemática que se repite en todas las ciudades donde hay barrios cerrados.
En el caso de Neuquén, hace tiempo que se encuentran denuncias en la Defensoría del Pueblo. De hecho, en mayo pasado, la entidad presentó un nuevo recurso de amparo reclamando obras de defensa acordadas en la costa del Limay frente a las eventuales crecidas.
La acción es contra Fidus S.A (desarrolladora) y la Municipalidad de Neuquén y se circunscribe a la zona de los barrios cerrados Lagunas del Limay, Don Liliano, La Peregrina y La Zagala.
De este tipo de recursos presentando, la Justicia tiene varios pendientes no sólo de las obras exigidas, sino también de la carencia en la información de los avances y finalizaciones de las mismas. En todos los casos los denunciados son las empresas desarrolladoras y el Municipio.
Y Neuquén tiene la particularidad de ser una ciudad con altos índices de toma debido a la enorme carencia habitacional que presenta.
Un relevamiento realizado por la ONG Techo sobre finales de 2014 indica que en la zona de la Confluencia viven 9.000 familias en 64 asentamientos informales, lo que implica que, en promedio, un 70 por ciento de ellas no accede a los servicios básicos ni al derecho de gozar de una vivienda digna. El 66 % de esas familias (5.990) vive en Neuquén capital, y el resto en Centenario (1.730), Plottier (1.260) y Vista Alegre (20).
Según la entidad, sólo el 11 % de los asentamientos informales se iniciaron a partir de loteos sociales que resultan de la intervención del Estado que otorga la tierra, pero sin la entrega de los títulos de propiedad y sin servicios básicos.
En este sentido, La Tecla Patagonia, pidió al Municipio información sobre la cantidad de lotes sociales. Se informó que son “datos que hay que elaborarlos porque no se cuenta con una estadística de ese tipo”.
Más allá de la ausencia de datos oficiales, el contraste entre ambos desarrollos habla por sí solo. En muchas de las empresas inmobiliarias tienen participación personalidades de la política neuquina, pero eso es otro análisis. Lo cierto es que el negocio de los barrios cerrados llegó para quedarse y no cabe dudas que esto tiene que ver con la decisión política de que ocurra.
CECILIA ARROYO (Directora de Urbanización Municipal): “Los countries se instalaron en zonas donde se prohíbe hacer loteo abierto”
La directora de Urbanización de la Municipalidad de Neuquén, Cecilia Arroyo, comentó a La Tecla Patagonia, las características de los barrios privados instalados en la ciudad.
Sobre los tipos de emprendimientos, indicó: “hay barrios de escala más grande donde se hospeda un sector con un alto poder adquisitivo. Generalmente están ubicados en la costanera; son mucho más extensos y con servicios más exclusivos”.
En este sentido agregó: “después hay otros más pequeños con chacras más chiquitas, en Valentina Norte o algunos incluso en Valentina Sur, donde generalmente viven profesionales o sectores de clase media. Nosotros no los tenemos diferenciados porque el trámite es el mismo, pero sí podemos hacer esta observación”, explicó Arroyo.
“La ordenanza de barrios cerrados es una sola y ahí se establece en qué zonas del Plano Urbano Ambiental se puede ubicar los barrios privados además de los requisitos”.
Consultada por la cantidad de barrios privados que se han abierto en la última década, la funcionaria neuquina dijo: “los countries siempre están en cuestionamiento porque se instalan sobre humedales. El Plano Urbano Ambiental establece que en las zonas de Valentina Norte y Sur, y la zona de las riberas, son regiones en las que no se puede hacer loteos abiertos de acuerdo a la normativa vigente. Hay excepciones, como fue la ordenanza de las Valentinas. Son en esas zonas donde se instalan los barrios privados, porque hoy por hoy de acuerdo a la normativa vigente, no se puede hacer un loteo social”.
KARINA MONTECINOS (Concejal CC-ARI): “Hay una gran falta de inversión en viviendas sociales”
“Hay una división importante entre los sectores asalariados de la ciudad. Se han asentado personas con grandes recursos, los dueños de empresas o los empleados con un buen nivel económico, como consecuencia que el petrolero es un sector al que se le paga muy bien”, explicó la edil neuquina Karina Montecinos.
En este sentido agregó: “creo que el crecimiento de los barrios cerrados tiene que ver con varios factores. Uno que es común a lo que pasó también en provincia de Buenos Aires que, como producto de la crisis, la gente empezó a buscar lugares de residencia en los barrios privados. Acá hay personas que incluso han dejado sus casas en la ciudad para mudarse allí. Me parece que esto también hace referencia a las cuestiones de seguridad que nos atraviesan”.
Como contracara de esta situación, Montecinos remarcó el crecimiento de las tomas en la ciudad y expresó: “la dificultad para acceder a una vivienda y las crisis que hemos tenido han llevado al crecimiento de las tomas. Sin dudas esto se debe a la falta de inversión en las edificaciones. Esperemos que ahora la Provincia cuente con mayores recursos para empezar a urbanizar nuevos espacios en la ciudad. Como Estado, tenemos que estar bastante más atentos a esto que lo que hemos estado hasta ahora”.
MERCEDES LAMARCA (Concejal Libres del Sur): “El Municipio tiene una política de urbanización de negocio inmobiliario”
La concejal de Libres del Sur, Mercedes Lamarca, indicó en diálogo con La Tecla Patagonia que “ha prevalecido, en cuanto al desarrollo urbanístico de la ciudad, una política de negocio inmobiliario por sobre una política real de acceso a la tierra de los sectores más humildes y los trabajadores”.
En este sentido reafirmó que “la Ciudad ha avanzado hacia el negocio, ha privilegiado ésto, y no un desarrollo urbanístico que permita el acceso a la vivienda. Además los desarrolladores, en muchos casos, están vinculados de manera directa o indirecta con varios funcionarios y áreas del Municipio. Incluso, muchas veces piden excepciones o beneficios para aquellos lugares en donde hay complicaciones con respecto a la planificación urbana. Por ejemplo, en las Valentinas hubo mucha discusión acerca del tema de las zonas inundables y se les han otorgado esas excepciones. La lógica del negocio inmobilario es la que prima en este Muncipio”, culminó edil neuquina de Libres del Sur.
FRANCISCO SANCHEZ (Concejal PRO - NCN): “Los countries crecieron porque aumentó la demanda de seguridad”
El concejal del PRO-NCN, Francisco Sánchez, sostuvo que el incremento de los countries en la ciudad se debe, sobre todo, al crecimiento de la inseguridad. En este sentido dijo: “así como aumentaron las clínicas privadas o los colegios privados; también aumentaron la cantidad de barrios cerrados. En el caso de las escuelas, la gente no confía en la educación pública por cuestiones obvias, porque está plagada de paros y de incumplimientos. Lo mismo ocurre con las clínicas, la salud pública en la provincia de Neuquén no es lo mismo que era antes, entonces las personas optan por atenderse en las clínicas privadas”.
En esta misma línea, luego argumentó: “las personas están prefiriendo irse a vivir a lugares donde se sienten más cuidadas y protegidas. Si bien la seguridad no está garantizada al cien por cien, lo cierto es que se sienten mucho más contenidas en este tipo de barrios cerrados. De hecho, conozco a mucha gente que vive en estos lugares y el denominador común es la inseguridad”, expresó el edil neuquino Francisco Sánchez.
JUAN ZINGONI (Concejal MPN): “Detrás hay un gran negocio que es favorecido desde el Municipio”
El concejal del Movimiento Popular Neuquino, Juan Zingoni, sostuvo en diálogo con La Tecla Patagonia que hay varios factores que fueron determinantes para el crecimiento de los countries en la ciudad de Neuquén.
En este sentido, Zingoni expresó en primer término que “los barrios privados en Neuquén crecieron, entre otras cuestiones, por la falta de infraestructura en los barrios ya consolidados, abiertos de la ciudad. Me refiero a lo que hace a los servicios básicos, como es el gas, las cloacas, la red agua. La mayoría de los zonas que están fuera del centro de Neuquén tienen éstos problemas y las enormes carencias que conlleva esta situación. Hay una falta de inversión por parte del Municipio en estas cuestiones. Entonces, lo que ha pasado es que la gente busca en los barrios cerrados comodidades que no tiene en los barrios de la ciudad porque el Estado no se las brinda”, explicó Zingoni.
El edil también atribuyó el crecimiento de los countries al factor de la “inseguridad” y en este orden manifestó: “entiendo que la gente que elige estos lugares también es porque piensa que son más seguros que los barrios abiertos”.
Por último, Zingoni sostuvo que “detrás de la gran cantidad de barrios cerrados que hay en la ciudad, existe un negocio inmobiliario favorecido desde el Gobierno municipal”.
Nota completa en edición Nº 295 de revista La Tecla Patagonia.