1 de septiembre de 2010
PLANES
Viviendas que no paga nadie
En 2009 hubo un 30% de morosidad. Hoy una de cada tres casas es construida por el Estado provincial y uno de cada cuatro adjudicatarios no pagó nunca su vivienda. El nuevo fideicomiso
A fines del año pasado, los diputados aprobaron sobre tablas la autorización para “el financiamiento del programa federal plurianual de construcción de viviendas”, autorizando a la provincia a “contraer empréstitos y/o disponer de activos a favor de uno o más fideicomisos financieros” por una suma total de $ 605.814.000.
El éxito de ese fondo fiduciario está centrado en la atracción que los valores de deuda que se emitan (VRD), en encaje con el mismo, sean atractivos para los inversionistas para su adquisición.
Hoy una de cada tres viviendas en Santa Cruz fue o es construida por el Instituto, y para los diputados justicialistas que dieron su aprobación, la fortaleza de la operatoria está, justamente, en la integración de los fondos, cuyo eje principal es el recupero de los 16.900 créditos del IDUV otorgados por cantidad similar de viviendas a las que se les sumarán unas cuatro mil viviendas que se esperan encarar a través del fideicomiso.
Recupero cuestionado
Actualmente, los valores de cobro emitidos mensualmente por el Banco Hipotecario por orden y cuenta del Instituto Urbano de Desarrollo y Vivienda llegan a las 16.952 viviendas.
Al 30 de octubre de 2009, eran 16.4000 las cuotas emitidas, y sólo 13.011 pagaron ese mes. Más allá de que ello implica un recupero del 88.19%, alto para lo que son los institutos de Vivienda de toda la provincia, lo cierto es que no todos los que pagaron estaban cumpliendo con la cuota del mes, sino que pagaban deudas anteriores.
Esto es peor si se ve el promedio que estuvo durante todo 2009 en el 68,11%.
Durante 2008, el IDUV recaudó en concepto de cuota a lo largo de todo el año 22,7 millones de pesos, mientras que en diez meses de 2009 esa cifra ya supera los 26,3 millones.
Dos serían las razones básicas por las cuales se dio esta suba de la recaudación. Una viene de la mano de las viviendas que sí se entregaron a lo largo de todo el año 2008, ya que el parate de la obra pública recién comenzó a registrarse fuertemente sobre fines de ese año y a lo largo de 2009.
La otra causa tiene que ver, a partir del recambio de autoridades, con un cambio en la política de control y recaudación sobre los adjudicatarios.
Pese a que la morosidad en ese mes de octubre apenas llegó al 11.8%, está lejos de ser la ideal. De hecho, triplicó la morosidad promedio de los créditos hipotecarios otorgados en el circuito financiero que se ubica entre el 4 y el 5%. Ni que hablar si nos remontamos a la tasa promedio del año, que supera el 30%, lo que implicaría seis veces más.
Fuerte apuesta
La intención del gobierno provincial es poder terminar las mil viviendas que hoy se encuentran a medio camino, al tiempo que aspira a construir al menos otras mil, en un plazo que no supere los dos años.
Ese plazo está dado porque es, justamente, el tiempo de gracia que tiene la provincia desde la constitución del fideicomiso de viviendas a la primera amortización de los títulos que se emitirán a través del mismo.
Sólo la terminación de las que están en construcción cuadriplicaría la cantidad de viviendas entregadas en 2009, cuando solo se entregaron, en toda la provincia, 242 casas. De esta manera, para fines de 2011 el IDUV pasaría de tener 16.445 adjudicatarios a 18.445. Y una vez finalizada la totalidad de las viviendas previstas en el marco de la operatoria financiera aprobada en la Cámara de Diputados este jueves (cuatro mil) ese número rondaría los 20.500. De ahí que el diputado Eugenio Quiroga hiciera fuerte hincapié en que este fideicomiso posibilita “hacernos hoy de los fondos de los futuros flujos de recupero”, toda vez que la integración del fideicomiso se plantea con “la totalidad de las cuotas que pagarán los futuros adjudicatarios de las viviendas a construirse con este fideicomiso, la totalidad de las cuotas que hoy pagan los actuales beneficiarios de viviendas ya entregadas, más las que se sumarán de las viviendas que se piensa concluir en este 2010” explicó. Como reaseguro de ese fondo, se le suman los montos que mensualmente recibe la provincia del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), que para 2010 está presupuestado en $ 50.605.800, más $ 30.860.240 que estima recaudar por pago de cuotas, por lo que solo el próximo año, el Fondo tendría la incorporación de $ 81.466.040. Con esa proyección, los 605 millones que el ANSES se compromete a depositar en plazo fijo para permitir la puesta en marcha del mecanismo del fideicomiso, se cubrirían con fondos propios en siete años, exactamente la mitad del plazo estipulado para la amortización de los títulos de deuda. “De hecho, en la primera etapa la disponibilidad de fondos se estima en dos veces y medio de lo que será el servicio de la deuda” ratificó Quiroga. Ello sin contar el recupero de las nuevas viviendas, sobre las que pesará, a diferencia de las existentes hasta hoy, una hipoteca con un plazo máximo de amortización de 25 años. “Esa cartera de créditos hipotecarios tiene importancia en sí misma, ya que son valores negociables” señaló Eugenio Quiroga, lo que le agrega confianza a los títulos que se pondrán en oferta pública, “poder generar esa confianza es crucial para el éxito de la colocación de los títulos, y eso se gana tanto con la fortaleza de las garantías como con el cumplimiento de las amortizaciones, que está estipulado que luego de los dos años de gracia se hagan en forma trimestral”.
Advertencia
La provincia entregará desde ahora hasta el mes de abril de 2011 unas 1.880 viviendas, así se anunció en la última entrega de 44 casas en la ciudad capital a fines del mes de mayo.
En ese momento fue el propio Gobernador el que denunció no sólo la alta morosidad en los planes de vivienda sino también el fenómeno de ocupación ilegal y lanzó una advertencia.
“Sobre 16.962 viviendas, de interés social como las que ustedes van a recibir hoy, que ha relevado el IDUV hay 908 que están ocupadas en forma ilegal. Yo quiero advertir que nosotros no vamos a tolerar esa ocupación ilegal porque cada una de esas personas le quitó el derecho a otra persona que esperó pacientemente para recibir su vivienda”.
“Vamos a proceder con todos los instrumentos que la ley nos da para que esa situación se regularice y la advertencia es, porque la gente que está ocupando hoy ilegalmente la vivienda no va a poder ser en el futuro beneficiario de los planes sociales del Estado provincial”, remarcó.
Nota completa en la revista nº 5 de La Tecla Patagonia