5 de agosto de 2014
NEUQUéN CAPITAL
El gran ilusionista: Horacio Quiroga vende
El Municipio pondrá a la venta diez lotes en la zona top de la ciudad para financiar una obra que no se sabe cuánto sale. Parte de la oposición sospecha de un fastuoso negocio inmobiliario. Los antecedentes alimentan las suspicacias
Ubicado en lo alto del casco urbano, el corredor de las calles Leloir y Dr. Ramón constituye algo así como la zona top del mercado inmobiliario neuquino. Son unas 17 cuadras que albergan a Legislatura, a la ciudad judicial, al Concejo Deliberante y al recientemente inaugurado eslabón local de los supermercados Coto.
Es decir, un conjunto de construcciones a las que se les suman torres de considerable categoría, viviendas que no le van en saga, y en la que se construyen edificios con natatorio y todo.
También es la zona en la que va tomando forma el shopping, la zona a la que le echó el ojo la cadena de hoteles Hilton, la zona en la que la Municipalidad venderá 10 lotes que suman 28.469,97 metros cuadrados en total (ver la ubicación y las dimensiones en la página 4 de este informe)… Y hete aquí el meollo de la cuestión: la administración que encabeza el intendente Horacio Quiroga no informó cuánto demandará su Plan vial del noreste, ni a cuánto cotizan las tierras que el Concejo Deliberante le autorizó vender para financiar dicha obra.
Es por eso que aquellos que votaron en contra sospechan la posible presencia de un gran negocio inmobiliario.
Especialmente, porque desde el propio Ejecutivo se había deslizado que el ensanche de aquellas arterias (a las que ahora se agregaron obras adicionales) costaría unos 40 millones de pesos. Es decir, muy por debajo de los 400 o 500 millones que según el concejal Sebastián Gamarra (UCR-Libres del Sur) pueden llegar a cotizar las tierras.
Si el Municipio quiere puede vender todo y depositar los fondos en una cuenta especial, en lo que para el concejal Juan José Dutto (ARI) implica un riesgo cierto de descapitalización; sobre todo por la posibilidad de que el Tribunal de Tasación les asigne un precio base inferior al de mercado. “Es evidente que el que compre la tierra podrá venderla al otro día a un precio mucho más caro”, alertó.
¿Qué argumenta el Ejecutivo? Que el ensanche es indispensable para ordenar la circulación vehicular. ¿Qué dice el concejal oficialista Cristian Haspert (NCN)?, que “si estuviéramos vendiendo autos sería un negocio automotriz”.
La Tecla Patagonia también consultó a distintas inmobiliarias y destacaron que en esa zona el metro cuadrado ronda los 1.500 dólares como mínimo. Es más, en una de ellas se dijo que fácilmente podría llegar a los 3.000.
Entonces, si se los cotiza a 1.500 dólares el metro cuadrado, esos 28.469 metros cuadrados costarían 42.703.500 millones de dólares. Y si el dólar oficial se considera a 8 pesos (en realidad está unos centavos arriba) el global de la operación ascendería a 341.628.000 de pesos. En cambio, si se los cotiza a 2.000, el global será de 455.504.00 de pesos. Y en el medio de eso, todo; ya que la venta será por remate o licitación pública.
Pero claro, el asunto es que no se sabe a cuánto saldrá el precio base ni qué se irá a construir en esa zona apta para edificios de más de 10 pisos y establecimientos comerciales. Eso sí, parte de los terrenos se usarán para ensanchar las calles.
Este mismo proyecto ya había naufragado cuando el Lord mayor de NQN City pretendía la posibilidad de canjear tierras por obras, en lo que suponía un negocio aún más redituable para los desarrolladores. Ahora no la tiene, y encima le impusieron otras restricciones como el hecho de que el remanente, si es que existe, se destinará al plan maestro pluvioaluvional.
Aún así, la ordenanza no conformó a todos. “Lamentablemente acaba de aprobarse la venta de las tierras más valiosas, para cumplir con un plan de mejoramiento vial que no existe. Improvisación, apuros y beneficios para algunos”, escribió Gamarra en su muro de Facebook y sugirió que Quiroga “le cobre a Coto un lote lindante al hipermercado que no pagó”.
“Ya fuimos testigos de una serie de irregularidades en tierras de Valentina, Rincón de Emilio y la Isla 132; no podemos convalidar un proyecto que remata los últimos terrenos de gran valor”, dijeron desde Libres del Sur y el ARI. Pero cual mago o ilusionista, el Lord lo hizo de nuevo.
En su momento Dutto se había quejado por la falta de información oficial, el riesgo de que la operación se convierta en “un negocio para el beneficio de inversores privados” y la improvisación, producto del aparente apuro.
Y si se habla de improvisación es porque la venta del lote F (de 3.616,74 metros cuadrados) ya había sido autorizada hace algunos años por la ordenanza 11.102, sólo que en aquella oportunidad era para financiar loteos sociales. Aquello no prosperó y ahora fue derogada de apuro.
Donde hay tierra, florecen las suspicacias. Y donde hay antecedentes florecen mucho más. Y la administración Quiroga tiene los suyos.
Cuentan que cuando el Museo de Bellas Artes -inaugurado en 2014- transitaba por su estado larvario, el Concejo le autorizó a Quiroga el canje de un terreno que el Municipio tenía a pocos metros del Parque, en pleno centro de la ciudad. Y dicen que al poco tiempo Dutto y Beatriz Kreitman (hoy diputada, entonces concejal) radicaron una denuncia debido a que el Intendente había autorizado el pago de 1,5 millón de pesos adicionales a la empresa que se benefició con la transacción.
Más acá en el tiempo, precisamente cuando el Concejo rechazó el primer intento de venta (entonces canje) de los terrenos de Leloir y Dr. Ramón, se aprobó un expediente que -dicen- se coló por la ventana.
Así “salió” la venta de 4,2 hectáreas remanentes del barrio Gamma, ubicadas a escasos metros de Dr. Ramón, donde gira la polémica actual. Lo llamativo es que en su carátula el expediente revelaba el nombre de la empresa (Desarrollos Inmobiliarios Australes SA) y al igual que ahora se hablaba de una obra vial cuyo precio no se especificó, como así tampoco el de los terrenos.
Pero eso no es todo, ya que en septiembre de 2013, cuando se aprobó la subdivisión de la otrora zona rural de las Valentina (Norte y Sur) también “se coló” la urbanización de 90 hectáreas cercanas al barrio Rincón de Emilio.
Esto último se sumó como “anexo” -y como por arte de magia- cinco minutos antes de la sesión, según denunciaron en su momento los concejales Juan Pablo Prezzoli y Osvaldo Llancafilo (ambos del MPN). Peor aún, la aprobación de la subdivisión de las Valentinas se vio inmersa en una agria polémica a la que no le faltaron los trascendidos sobre supuestos “cambios de favores”. En fin.
Es por esta saga de pases mágicos que la nueva operación inmobiliaria inquieta a parte de la oposición. Porque ni los concejales del bloque oficialista saben cuánto demandarán las obras en cuestión.
Y tan espinoso es el asunto este de las tierras que en su momento hasta produjo un quiebre en el oficialismo, cuando el ex presidente del Concejo, Gastón Contardi, rechazó la urbanización de la Isla 132, rompió con Quiroga y fue despojado del cargo a modo de castigo aleccionador. Eso fue en 2013 y ahora votó a favor de la mega venta de tierras.
Aquí en la gran ciudad de la Patagonia las caras son conocidas. Se repiten las empresas constructoras, se reiteran los inversionistas y se multiplican los carteles de las inmobiliarias. En la oposición dicen que no falta mucho para que Quiroga salga a escena con el martillo de remate y se conozcan los nombres de los que finalmente se quedarán con las tierras vip.
Juan José Dutto: “¿Quién se queda con la plata?”
“El otro día lo escuchaba al Intendente (Horacio Quiroga) que decía que siempre hay una cuestión de interés inmobiliario, pero el asunto es que tiene que ser a favor del Municipio y no de particulares”, dijo el concejal Juan José Dutto (ARI); y acto seguido exclamó: “¡El tema es quién se queda con la plata!”.
En ese sentido advirtió que “si se vende a valor de mercado, el Municipio puede hacer una diferencia importante, pero si se vende al precio que fije el Tribunal de Tasación, es evidente que el que compre la tierra podrá venderla al otro día a un precio mucho más caro”.
Hay más. Si el Municipio vende los diez lotes -“como está autorizado a hacerlo”- y deposita el dinero sobrante en una cuenta especial “se descapitaliza en poco tiempo debido a la inflación y el aumento en el costo de los materiales; entonces es conveniente vender lo que se necesita”. Y aquí otra cuestión: Dutto y otros están convencidos de que el precio de los lotes supera en cifras varias veces millonarias a lo que se necesita para financiar el ensanche de las calles Leloir y Dr. Ramón.
El edil aseguró que el Ejecutivo “no envió ningún proyecto de obras” al Concejo ni brindó respuestas “a las dudas que hemos planteado”. Y, firme en su postura, explicó que tal fue el grado de improvisación que se fueron incorporando modificaciones de último momento, a la que seguramente es la ordenanza más trascendente del año.
Rodolfo Canini: “Hay cierta connivencia”
“Si el Estado pierde plata, hay alguien que gana”, dijo el diputado provincial Rodolfo Canini (Nuevo Encuentro) y agregó que cree observar “cierta connivencia entre parte del poder político y los negocios inmobiliarios” en el tema tierras, no sólo de Neuquén Capital, sino también en otras ciudades.
“Digamos que en aquellos lugares donde el valor de la tierra es alto a nivel mercado se puede ver claramente” (la supuesta connivencia), sostuvo y acotó que “cuando no se puede justificar una acción es porque hay algo raro detrás”.
Consultado sobre los actores que sobresalen en la industria del ladrillo, Canini aseveró que “acá y en la Provincia hay personas que ocupan lugares públicos y facilitan los negocios inmobiliarios”, a tal punto que “cuando uno entra a investigar un poquito siempre hay alguna relación con alguna inmobiliaria”.
“Digamos que generalmente los actores siempre son los mismos”, dijo y concluyó que si las tierras que ahora pueden venderse fueran privadas se manejarían con otra lógica.
Anai Guillem: “Hay que construir ciudad”
La concejal Anai Guillem (ARI) consideró que “una gestión municipal seria tiene que tener un estudio de las cosas, tiene que tener transparencia e informar a la población sobre lo que se va a hacer”.
En ese sentido habló de improvisación y subrayó que “el interés inmobiliario está en primer lugar, no así la gente, ni lo que va a suceder con la ciudad”.
“Acá hay que construir ciudad, no hay que hacer a tontas y a ciegas, porque me parece que son los intereses inmobiliarios los que designan cómo hay que llevar las cosas”, acusó.
La edil subrayó que “es necesario conocer el presupuesto que va a llevar este plan vial para ver si realmente tiene sentido la venta de todos estos lotes”, y dijo que sólo “hay que vender lo que se necesite, ya que aunque quede asegurado en una cuenta especial, el dinero se va a licuar producto de la inflación”.
Guillem entiende que en este caso hay un negocio inmobiliario, tal como lo hubo en “los loteos de las Valentinas” (ex zonas de producción) y otros que se dieron en la ciudad.
Nota completa en edición Nº 201 de revista La Tecla Patagonia